不動産売却と税金

ここでは、不動産売却のタイミングで知っておくべき、不動産に関する税金についてご説明いたします。
不動産を売却して利益を得る場合には、「譲渡所得税」と呼ばれる税金が発生します。譲渡所得税とは、所得税（復興特別所得税）ならびに住民税を合算した税金のことを指します。
具体的にいくらぐらいの譲渡所得税がかかってくるかを考えるときは、不動産を購入した当時の金額と、不動産を売却したタイミングの金額とを比べて、どのくらいの儲けがあるかがポイントとなります。以下で詳しくみていきましょう。

譲渡所得税は、不動産の売却金額ではなく、不動産を売却したことによって得られた利益に対してかかる仕組みです。
すなわち、不動産を売却して得た代金から、不動産を購入した当時の金額と不動産を売却する際にかかった諸費用を差し引いた残りの金額が課税対象となり、これを「課税所得」と呼びます。

譲渡所得を求める計算式としては、次のとおりです。
譲渡所得＝収入金額－（取得費用＋譲渡費用）

では、売主が不動産を7,000万円で売却した場合を例に考えてみましょう。
その不動産を購入した当時の価格は4,500万円で、不動産売却時にかかった諸費用が500万円かかったとします。ここでの譲渡所得を計算すると、

収入金額：7,000万円－（取得費用4,500万円＋譲渡費用500万円）＝2000万円

となります。譲渡所得であるこの2,000万円に対して、譲渡所得税（住民税と所得税）が課税されるのです。

では具体的にいくらくらいの税金がかかってくるのでしょうか。
譲渡所得税額は下記の計算式で求められます。

譲渡所得税額=（譲渡所得－特別控除額）×税率（所得税+住民税）

なお、税率は売却した不動産の所有していた期間によって異なるため、注意が必要です。

譲渡した年の1月1日を基準として、所有期間が5年以下の不動産を売却して得た譲渡所得のことを「短期譲渡所得」と呼びます。短期譲渡所得に対してかかる税率は39％（所得税30％、住民税9％）となります。
一方で、5年を超えて所有した不動産を売却して得た譲渡所得のことを「長期譲渡所得」と呼び、長期譲渡所得に対してかかる税率は20％（所得税15％、住民税5％）です。