共同購入や相続をきっかけに、土地や建物といった不動産を複数人で共有することがあります。しかしながら不動産の共有は、単独で大規模な改修が行えなかったり、全員の合意なく売却ができなかったりとデメリットが多いものです。そのため「共有状態を解消したい」と望む方も少なくないでしょう。
こちらのページでは共有物の分割する方法である「共有物分割請求」についてご説明いたします。
共有物分割請求のながれ
共有名義となっている不動産の状況を解消する為の方法が「共有物分割請求」です。所有者が１人となり共有状態が解消されれば、通常の不動産と同様に扱うことができます。
➀共有者同士で話し合う
共有状態を解消する方法として、まずは当事者同士での話し合いからはじめます。話し合いでまとまれば問題ありませんが、誰か一人でも反対する人がいればそれ以上先に進めることが難しくなるでしょう。共有者間の関係性が良好であったり、解消するための対価が納得いくものであったりすれば、話し合いがまとまる可能性もあります。
②共有物分割請求調停を行う
➀の話し合いがまとまらない場合、裁判所にて調停委員が立ち合いのもと、解決策を見つけていく「共有物分割請求調停」を申し立てます。前提として調停を行うには共有者間で共有物分割協議を行い、話し合いが決裂していなければなりません。
あくまで調停のため、調停委員が決定を下してくれるわけではありませんが、第三者が立ち会うことにより、冷静に話し合いができたり、合意した内容をきちんと記録できたりといったメリットがあります。
なお、共有物分割請求は裁判や訴訟の前に調停をしなければならないとする「調停前置主義」を取っていないため、共有物分割請求調停をおこなわずに、いきなり共有物分割請求訴訟を起こすことも可能です。
③共有物分割請求訴訟を行う
上記の➀もしくは②を行っても共有者間の意見が合わない際には、「共有物分割請求訴訟」を起こし、裁判所に解決方法を決定してもらいます。裁判所は共有者の一方が不利になるような判決は原則として下さないため、訴訟を起こした者の意図する結果になるとは限りません。主な判決の内容は以下の通りです。
１）現物分割・・・土地の持分割合に合わせて分筆を行い、共有者がそれぞれを所有する方法です。ただし土地の面積によっては分筆が難しい場合や、土地の価値が下落する可能性があります。
２）代償分割（価格賠償）・・・特定の共有者が不動産を単独で所有するかわりに、他の共有者に対価を支払うなど、お金で解決を図る方法です。
３）換価分割（競売）・・・共有状態にある不動産を競売によって売却し、得た代金を持分割合に応じ分ける方法です。共有状態は解消しますが、共有者全員が土地を失うことになります。
裁判所が決定を下したら、その内容に従って手続きを進めることになります。自分の望む結果になるとは限らないため、話し合いで解決できる可能性がある場合は、安易に訴訟を起こさず十分に検討することをおすすめします。
また、裁判となるとそれなりの費用や時間、労力がかかることを覚悟しなければなりません。それゆえ最終的に得られる利益をしっかり想定してから、判断することが重要でしょう。
共有状態を解消したいとお悩みの方はぜひ一心コンサルティングまでご相談ください。
