各都道府県の指定する都市計画区域または準都市計画区域内の土地に建物を建てる場合、建築基準法によると「幅員4メートル以上の建築基準法上の道路」に、「2メートル以上」接していなければなりません。このことを接道義務といいます。この接道義務を満たしていない土地は、未接道あるいは無接道と呼ばれることがあります。
このような接道義務を満たしていない土地は、そのままでは新築・増築・改築といった建築確認を必要とする建築ができないため、いわゆる再建築不可物件に該当します。
接道義務が必要な理由
建築基準法上で接道義務が求められるのは、主に緊急車両の通行や、災害時の避難路に必要となる道路幅を確保するためです。しかしながら、建築基準法の施工前から存在する古い物件は多く残っており、その中には接道義務を満たしていない物件もしばしば見受けられます。
では具体的にどのようなケースが未接道物件に該当するか、下記で代表的な例を挙げます。
未接道・無接道と判断されるケース
①敷地に接している道路の幅員が4メートル未満のケース
道路に接していても、その道路の幅員が4メートルに満たない場合には未接道物件に該当します。このような場合、道路幅を確保するために「セットバック」という方法を用いて、建替えのタイミングで必要な道路の幅分を後退させ、必要なスペースを確保しなければなりません。なお、自治体によっては6メートル以上の幅員を要求していることもあるため、よく確認しましょう。
②道路に接する間口（入口）が2メートル未満
不整形地（正方形や長方形等の活用しやすい形状ではなく、L字、三角形といった扱いにくい形状になっている土地）と呼ばれる土地がこちらに該当するケースが多く見受けられます。
③旗竿地で、路地状の部分に2メートル未満のところがある
旗竿地とは、路地状の細い土地の奥に広い敷地があり、文字通り旗のような形状をしている土地のことです。接道義務にいう「2メートル以上」接していなければならないというのは、道路に接する部分が2メートル以上あれば良いということではなく、路地状の部分はすべて2メートル以上の幅がなければなりません。一部でも幅が2メートル未満である場合、未接道となってしまいます。
④袋地(囲繞地)のケース
下図のように周りを他の敷地に囲まれており、公道に接する部分が全くない「袋地」と呼ばれる土地があります。このとき、袋地を取り囲む隣地のことを「囲繞地（いにょうち）」といいます。
袋地所有者が公道に出るためには、当然ながら隣地（囲繞地）を通行しなければなりません。そのため、囲繞地を通行するにあたっての「囲繞地通行権」や「通行地役権」と呼ばれるルールがあり、通行料の支払いや、できるだけ囲繞地への負担を少なくしなければならないなどの決まりがあります。このように、袋地所有者は隣人との複雑な権利関係を避けることができないことから、買い手がつきにくい傾向があります。
未接道物件の売却ならご相談ください
未接道物件はそのままでは建替えができず、隣地とのトラブルも避けられないため、一般的な土地に比べて不動産評価額が下がってしまう傾向があるものの、全く処分できないというわけではありません。例えば、
- 隣地の所有者に売却する
- 公道に接する隣地を購入し、資産価値を上げてから売却する
- 再建築可能物件にするための対策をしてから売却する（セットバック）
など、考えられる手立てはいくつもあります。
未接道物件の売却をお持ちの方は、まずは一心コンサルティングまでお問い合わせください。どのようにすればなるべく高値で売却できるか、最善のご提案をさせていただければと思います。
