市街地調整区域と呼ばれるエリアの不動産は、売却がしにくいといわれることがあります。ここでは、市街化調整区域の概要や売却しにくい理由についてお伝えいたします。
市街化調整区域とは
各地方自治体では住みよいまちづくりのために、都市計画法に基づいて土地を「都市計画区域」「準都市計画区域」「土地計画区域外」に分けています。都市計画区域は、その名の通り都市計画を進めていくための区域であり、日本の人口の約9割はこの都市計画区域に住んでいるといわれております。
都市計画区域はさらに、「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」に分けることが可能です。市街化区域は住宅や商業施設が建ち並び、市街化を進めている一方で、無秩序な開発を防ぎ、都市近郊の農地や自然を守るために、市街化調整区域では住宅や事業用の建物を開発・建築を原則禁止しています。
しかし、一切建物を建てることができないというわけではなく、都市計画法で定められている開発許可される行為に該当する場合には、特例的に建築が認められます。なお、各自治体の条例でより厳しい制限が設けられていることもあるので、役所への問い合わせが必要になります。また、建物を建てるときだけでなく、建替えや増改築等の場合にも、各自治体からの開発許可が必要です。
市街化調整区域が売却しにくいといわれる理由
①開発が制限されている
上記のとおり、市街化調整区域には全く建物が建てられないというわけではないものの、その物件が開発許可を得られる要件に該当するかどうかで利用価値は大きく左右されます。せっかくその物件を購入しても自由に建物を建てることができないとなると、買い手がつきにくくなる傾向があります。
②生活環境が良好でない可能性がある
市街化調整区域は市街化することを抑制することを目的として設けている区域のため、電気・ガス・水道といったインフラが十分に整備されていないケースは少なくありません。特に、インフラを整備する際には、そのために高額な費用を自己で用意しなければならないこともあります。
また、建築制限により、日常生活を送るのに最低限必要なスーパーや駅などといった施設も整っていないこともあります。このような不便な生活環境から、市街化調整区域の購入は敬遠されがちな傾向があるのです。
③住宅ローンが通りづらい
市街化調整区域はそれ以外の区域に比べて活用が制限されるため、どうしても不動産の評価額は低くなってしまいます。
買い手としては、購入代金が安いことはメリットでもあります。しかし、一般的に不動産を購入する際は住宅ローンを組みますが、担保の対象となる物件が市街化調整区域である場合、貸し付ける金額に評価額が見合わないために審査が通らないケースは少なくありません。そうなると手持ちの現金で購入せざるを得ないため、購入のためのハードルが上がってしまい、なかなか買い手が見つからないことも考えられます。
市街化調整区域の売却
市街化調整区域は有効な活用方法を決めるのが難しく、持っているだけで固定資産税がかさんでしまうため、売却を検討される方もいらっしゃるでしょう。
市街化調整区域は売却するのに不利ではあるものの、売却自体が全く不可能なわけではありません。知多半島エリアの土地柄に精通している一心コンサルティングは、お客様のお持ちの特性を見ながら最適な売却・活用方法のご提案が可能です。市街化調整区域の土地をお持ちでお困りの方は、お気軽にご相談ください。
