「共有不動産」とは、所有者が1人ではなく、複数人いる状態となっている不動産のことです。
通常、不動産の所有者は、自分の意思だけでその不動産を自由に売却できます。しかし、共有不動産の場合ですと、共有者1人の判断だけでは不動産を売却することができません。
共有不動産を売却したい場合は、通常の不動産売却とどのような点で異なってくるのでしょうか。こちらのページでは、共有不動産の売却についてご説明します。
共有不動産とは
共有不動産とは上記でお伝えしたとおり、複数人で共有している（=複数人が所有権をもっている）不動産のことです。
具体的には、その不動産を購入した際に、2人以上の名義で登記をした不動産のことを指します。このような状態を「共有名義」ということがあり、反対に、1つの不動産に対して１人だけの名義で登記した状態を「単独名義」といいます。
不動産が共有名義になっているケースでよくあるのは、下記のとおりです。
- 夫婦共同で住宅ローンを組み、家を購入した
- 複数の相続人で不動産を相続した
共有不動産において、各共有者が不動産に対して持っている権利は「不動産のどこの部分を所有する」というものではなく、各々が自己の持分割合の範囲で所有権をもつ、というものです。
例えば、１つの物件に対して3人が３分の１ずつ持分割合を保有している場合、その不動産に対して３分の１ずつ不動産に対して権利を所有しています。
共有不動産の売却
不動産全体の価値としては、単独名義でも共有名義でも変わることはありません。
しかし、単独名義の不動産が自分だけの意思で自由に売却できるのとは異なり、共有名義の場合は、自己の持分の範囲でしか権利がないため、不動産全体を売却したいのであれば共有者全員の同意を得る必要があります。
共有不動産の売却については、いくつか方法があります。
共有不動産の主な売却方法
自己の持分のみを売却する
共有名義となっているのが土地であれば、他の共有者の許可を得ずに自己の持分のみを自由に売却することができます。
しかしながら、不動産を活用したくても多くの場合は他の共有者と連絡を取る必要があり、トラブルが起こりやすいため、自己の持分だけの不動産を購入したいという方は実際にはほとんどいません。
このようなとき、共有持分を買い取ってくれる専門の業者に依頼するという手段もありますが、不動産全体を売るよりも割安になってしまいます。
高い値で売却したいのであれば、できる限り、他の共有者と話し合って売却の方向性を決めることが良いでしょう。
共有者全員の同意を得て売却する
不動産全体を売却したいときは、共有者全員からの同意が必要になります。
もし1人でも反対する共有者や連絡のつかない共有者がいると、話し合いがまとまらず、売却が困難となってしまいます。後から紛争に発展する可能性があるため、勝手に売却することは避けましょう。
不動産の所有者を1人だけにする
不動産の名義変更を行い、共有名義から単独名義にすることで、不動産の売却を自由に行うことができます。
しかし、名義変更のためには、共有者の１人が他の共有者の持分割合を全て自己資金で購入しなければならず、かなり難しい方法です。
不動産売却におけるポイント
不動産売却にあたっては、共有名義人がいないかを確認しておくことが必要です。夫婦が共同で購入したなどで、共有名義になっていることをご本人が覚えている場合もありますが、相続で不動産を取得したのち何十年も経過しているなどの事情を背景に、売却を検討するタイミングで初めて所有者が複数名いることを知った…ということも予想されます。
他の共有者の所在や自己の持分割合が不明であれば、司法書士に依頼のうえ、共有者の特定から行う必要があります。
一心コンサルティングでは、同じグループ内に不動産登記に強い司法書士が在籍しておりますので、共有者の特定から売却まで総合的にサポートさせていただきます。共有不動産のことでお困りの方はどうぞお気軽にご連絡ください。
