急な病気や事故で予想外の出費が発生してしまったなど、さまざまな事情で住宅ローンの返済が困難になるケースがあります。このような場合、借入先の金融機関等と相談して検討する手段のひとつに、自宅を任意売却する方法があります。
任意売却は、通常の不動産売却とは何が違うのでしょうか。ここでは、任意売却について解説します。
任意売却の概要
任意売却とは、住宅ローンの返済が滞ってしまった場合に、自宅に抵当権を設定した金融機関（債権者）の許可を得たうえで抵当権を抹消し、競売によらずに自宅を売却し、その売却代金を一括で残債務に充てるという方法です。
住宅ローンを組んで購入した自宅をお持ちで、経済的な事情等で住宅ローンの返済を3ヵ月～6ヶ月間滞納し続けると、債権者である金融機関は貸し付けた住宅ローンを回収するために、法的手続きによって自宅を強制的に競売にかける手続きを始めてしまいます。
注意しなければならないのが、所有者は自宅を競売にかけられたからといって、返済を免除されるわけではないということです。さらに、通常は競売にかけられた不動産の売り出し価格は相場の6～7割であるといわれております。売却代金や自己資金を充てても住宅ローンを完済することができなければ、自己破産するほかない状況に陥ってしまいます。
一方、任意売却であれば、相場の8～9割程度で不動産を一般市場に売りに出すことができます。任意売却を行う流れそのものは、通常の不動産売却と大きくは異なりませんが、一番大きな違いは、金融機関と交渉し、合意を得る必要がある点です。また、この売却代金は全て住宅ローンの返済に充てなければなりません。
任意売却の注意点
任意売却をするには、いくつかの要件を満たしている必要がありますが、最も重要なのは債権者の合意を得なければならないということです。
本来であれば、住宅の抵当権を外してもらえるのは住宅ローン完済時だけです。とはいえ、任意売却のタイミングで抵当権が設定されたままだと、競売にかけられるリスクがあるため、売りに出したとしても買い手がつきません。そのため任意売却の際は、抵当権を外してもらうように金融機関に交渉する必要があります。
また、通常の不動産売却では所有者が売却価額を決定することができますが、任意売却は債権者しか売却価額を決定することができません。これは、任意売却は一括返済することを目的に行われ、債権者が得られる売却代金に返済額に充てられる十分な見込みがなければ、売却に応じてもらえない可能性があるからです。
その後は、不動産会社に対して売却する不動産の査定を依頼し、その査定額に基づいて売却に移っていきます。
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