底地の所有者である地主は、借地権者の建物が建っている限り自由に土地を利用することができません。また借地権者である借地人は、地主の許可を得ることなく建て替えや権利譲渡を行うことができない（賃借権の場合）ので、双方の関係性によっては借地関係を解消したいと望むケースもあるでしょう。
こちらのページでは借地や底地の処分方法を中心に、借地関係の解消についてのポイントをお伝えいたします。
借地と底地
まずは借地と底地という言葉の意味を確認しておきましょう。
借地
建物を建てるために土地の所有者（地主）から地代を払って土地を借りる権利が借地権であり、一般的に対象の土地のことを借地といいます。
借地権には賃借権と地上権の2つがありますが、賃借権は建物を立て替えや第三者に建物を売却する際に地主の承諾が必要なのに対し、地上権は借地人の判断で自由に建物の建設や土地の賃貸などを行えます。
地上権のほうが賃借権より権利が強いため、一般的に地上権が利用されるケースは稀です。
底地
借地権が設定されている土地のことを底地といい、底地の所有者が地主です。
地主は底地の所有者ではありますが、底地は借地借家法が適用される土地のため、地主であっても利用や権利に大きな制約をうけます。そのため底地価格は更地価格よりも大幅に安くなるのが一般的です。
上記の図の通り、借地人の立場からみたら「借地」、地主からの視点だと「底地」というように、「借地」「底地」は物理的には同じ土地を指していることになります。
借地人が地主より土地を借り、建物を建て利用する権利があるのに対して、地主は賃借人より賃料や契約更新時に一定額をもらえる権利を有するということです。
借地や底地を処分するために
地主と借地人の関係性の上でなりたつ「借地」と「底地」ですが、どちらかが何らかの理由により換金したいと思っても、簡単には手続きを進めることができません。
更地価格を想定して売却を検討しても、底地単独や借地権のみの売却であれば、売値はかなり低く設定されてしまうでしょう。
地主と借地人の関係性の上でなりたつ「借地」と「底地」ですが、どちらかが何らかの理由により換金したいと思っても、簡単には手続きを進めることができません。
更地価格を想定して売却を検討しても、底地単独や借地権のみの売却であれば、売値はかなり低く設定されてしまうでしょう。
そのため、まずは借地関係の解消から進めるのがおすすめです。具体的には次の方法があります。
①借地人に底地を売る
地主側が底地を売りたいと考えるならば、最もよい方法は借地人に買い取ってもらうことです。借地人の建物が建つ土地を第三者が購入するメリットは低いため、第三者への売却は非常に困難だといえます。借地人が底地を購入した場合は、単独で所有権を有することになり担保価値があがるため、金融機関からの融資も受けやすくなるでしょう。また将来的に賃料を払い続けたり、建て替えの際に承諾料を支払ったりする負担からも逃れられます。
ただし借地人にそれなりの資金があることが前提です。
②地主が借地人の借地権を買い取る
底地よりも更地の状態で売却する方が価格は高くなるため、地主が土地を手放したいと考えているならば、まずは借地権を買い取ったほうが得になる可能性があります。また自分自身で利用したいと思っている場合も同様です。
しかし自分に所有権がある底地であっても、借地人には土地を利用する権利があるため「借地権を手放すように」と勝手に言うことはできません。借地人に相続が起こったタイミングなど、先方の事情を把握したうえでの交渉が必要になります。
③地主と借地人が協力して第三者に売却する
あくまで地主と借地人の両者が対象の土地の売却に対して前向きなことが前提ですが、底地単独、借地単独で売るよりも両者が協力して売り出せば、周辺の更地の相場価格に近い額で売れる可能性があります。
②のように地主が自己所有にしてから売ることもできますが、借地人と売買契約を結んだり登記をおこなったりと手間が多くかかるため、それぞれが底地と借地権の売主として協力した方が早いでしょう。
④借地権と底地の一部交換することにより土地を二分割。それぞれが所有権をもつ
土地全体にそれなりの大きさがあるのであれば、底地権と借地権の権利割合に基づき土地を分割し、それぞれの所有にする方法もあります。
どの方法がベストなのか判断がつかない際には一心コンサルティングまでご相談ください。
借地・底地の事情に精通した専門家が、お客様の事情にあわせ最適な解決策をご提案いたします。 お気軽にお問い合わせください。
