借地権を第三者に売却することは法律上問題ありません。しかし、売却する際には地主からの承諾を得なければなりません。借地権の設定された不動産取引は、通常の不動産取引と異なる制約がありますので、注意しなければなりません。
ここでは、借地権の売却に関するポイントをお伝えします。
借地権には2種類ある
そもそも借地権と呼ばれる権利は、建物を所有するために土地を借りる権利「賃借権」と、土地を支配し利用する権利「地上権」の2種類に分かれています。
賃借権は賃貸借契約に基づき、第三者の土地を借りる性質（債権）です。一方で、地上権は地主に設定してもらう物権であり、法律上地代の支払いを義務付けられているわけではありません（地主との契約で地代の支払いが定められている場合はこの限りではありません）。
借地上の建物の売却
建物の所有のために地主に設定してもらった借地権が賃借権である場合は、賃料を支払っている地主の承諾を得なければ、賃借権を譲渡することができません(民法６１２条１項)。
一方で、設定してもらった借地権が地上権である場合は、地上権の性質上、地主の承諾なく借地権を譲渡することができます。
ただし、地上権は地代を支払う必要がなかったり、地主の許可なく譲渡が可能であったりと、地主側のデメリットが大きいことから、地上権を利用するケースはほとんどありません。そのため、借地権といえば一般的に賃借権のことを指します。
地主の承諾と譲渡承諾料
借地権（賃借権）を第三者に売却する際に、地主の承諾を得るために慣習的に支払われているお金のことを譲渡承諾料（または名義書換料）といいます。譲渡承諾料は借地権価格の10％程度が相場で、売主（借地人）が支払うことが一般的です。
しかしながら、地主が借地権の譲渡を承諾する代わりに賃料を賃上げする条件を提示したり、譲渡承諾料を支払うことを伝えても借地権の譲渡そのものを承諾しないといったケースもあります。
このような場合、ある一定の条件を満たせば、裁判所が地主の承諾に代わる許可をすることができます。この裁判手続は「借地非訟」といいますが、これはあくまで最後の手段と考えていただければと思います。
