売主が負う「契約不適合責任」について

不動産を売却すると、当然その不動産は自分の所有物ではなくなるので、責任もなくなると思いがちです。しかし、買主としてはその不動産の品質を信頼してお金を支払ったにもかかわらず、後から重大な欠陥が見つかったときに売主が何の責任を負ってもらえないとなると、当事者の公平性に欠けてしまいます。

そのため、売主はその不動産に対する責任を一定の範囲で負わなければならないことが法律で定められています。これを旧民法では「瑕疵担保責任」と呼んでいましたが、2020年4月20日に民法が改正され、現行法では「契約不適合責任」とされています。

日常生活で瑕疵という言葉を耳にすることはなかなかないかと思いますが、瑕疵とは不動産の欠陥や不具合のことをいい、本来備えているべき性能・品質が損なわれている状態を指します。具体的には、雨漏り、耐震強度不足、シロアリ被害、給排水管設備の不具合などが挙げられます。

売買契約の目的物である不動産に後から欠陥が見つかり、契約した内容に適合しない引渡しであった場合に、売主が買主に対して一定の範囲で負う責任のことを「契約不適合責任（旧民法では「瑕疵担保責任」）」と呼びます。

2020年4月1日の民法改正のタイミングで、不動産売買の場面でしばしば問題となる瑕疵担保責任は、「契約不適合責任」として取り扱われることになりました。

旧民法の考え方では、後から「隠れた瑕疵」が見つかった場合に、売主がその責任を負うべきであるかについては争う余地がありました。言い換えると、買主は明らかに引渡しを受けた不動産の欠陥に気付くことができなかったといえる場合には、売主が責任を負うと解釈されていました。これは、旧民法では「隠れた瑕疵」という言葉を用いていたゆえ、その欠陥が隠れていたかどうかが争点となると考えられていたためです。

一方、契約不適合責任では、売主が契約の内容に合わないものを売ったことに対して責任を負わなければならないという解釈に変更されました。そのため、瑕疵が隠れていたかどうかは関係なく、契約で予定されていた不動産の品質を満たしていないといえる場合には、売主は一定の範囲でその責任を負わなければなりません。

売主が契約不適合責任を負うべきとされた場合には、買主は旧民法の瑕疵担保責任で認められていた契約解除権、損害賠償請求権のほか、追完請求権（目的物の修補・取替え・不足部分の引渡し）、代金減額請求権を行使することができます。

法律的な話で少し複雑ですが、改正後は売主の不動産の品質に対する責任がより重くなったといえるでしょう。そのため、売却後のトラブルを避けるために「以前に雨漏りしたことのある箇所や頻度」「腐食の見られる箇所やその程度」など、契約書に記載する内容についてより細かく慎重に検討していく必要があるといえます。

法律上は、売主は不動産の引き渡しから1年間は責任を負うとされています。しかしながら社会通念上、これは売主への負担が大きすぎるとして、一般的な契約では売主が責任を負う期間を「引渡後3ヶ月」と限定することが多いです。

不動産売買において、売主、買主に対してどんなに細かいことであってもきちんと説明する必要があることを理解していただけたかと思います。特に大きな金額が動く不動産売買では、売主と買主が十分に納得したうえで取引をすることがトラブル防止に繋がります。あえて欠陥を告げることで売却に不利になってしまうと感じるかもしれませんが、むしろ欠陥に気付いているにもかかわらず買主に伝えていなかった場合は、後から発覚し損害賠償や契約解除を求められてしまうなど、もっと大きなトラブルに発展しかねません。

一心コンサルティングでは、揉め事にならない不動産売却となるよう真摯にサポートさせていただきます。まずはお気軽にお問い合わせください。